Tema 1.348 do STF: concluído julgamento sobre imunidade de ITBI na integralização de imóveis em sociedades imobiliárias

1. O que foi decidido

Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu, no Plenário Virtual, o julgamento do Tema 1.348 de repercussão geral, originado no RE 1.495.108, sob relatoria do ministro Edson Fachin. Por 9 votos a 2, o Tribunal fixou a tese de que a imunidade tributária de ITBI prevista no art. 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal — incidente sobre a transmissão de bens imóveis realizada para integralização de capital social — também se aplica a sociedades cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

O julgamento havia sido suspenso em setembro de 2026, conforme noticiado anteriormente neste espaço, após pedido de destaque do ministro Flávio Dino, que deslocou o processo do ambiente virtual ao plenário físico e, posteriormente, o devolveu ao Plenário Virtual para conclusão. A tese fixada vincula os demais órgãos do Poder Judiciário e da Administração Pública, em razão da repercussão geral reconhecida.

2. Composição do julgamento

Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin, acompanhado pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia e Dias Toffoli, além do ministro Alexandre de Moraes, que acompanhou a maioria com ressalva quanto à possibilidade de fiscalização de fraude ou simulação. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, que sustentavam a manutenção da exceção à imunidade para sociedades com atividade preponderantemente imobiliária também na hipótese de integralização de capital.

3. Fundamento normativo e histórico da controvérsia

O art. 156, §2º, I, da Constituição Federal afasta a incidência do ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, ressalvando a exceção apenas nas hipóteses de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de bens imóveis. A controvérsia submetida ao STF decorria da prática reiterada de Municípios de estender essa exceção, por analogia, também à integralização de capital — hipótese não contemplada expressamente pelo texto constitucional.

A tese fixada confirma a leitura restritiva do dispositivo constitucional: a exceção da atividade preponderante aplica-se exclusivamente às operações societárias expressamente previstas no texto (fusão, incorporação, cisão e extinção), não alcançando a integralização de capital, ainda que a sociedade receptora tenha por objeto social a atividade imobiliária.

4. Limites da imunidade reconhecida

5. Impactos práticos para holdings patrimoniais e empresas do setor imobiliário

A tese fixada no Tema 1.348 tem aplicação imediata e vinculante sobre os processos judiciais e administrativos sobrestados em todo o país à espera da definição do Supremo, inclusive as centenas de feitos que discutiam a matéria desde a suspensão do julgamento em setembro. Para sociedades que já integralizaram imóveis a holdings patrimoniais ou imobiliárias e recolheram ITBI sob a exigência municipal fundada na exceção da atividade preponderante, recomenda-se avaliação quanto à viabilidade de repetição de indébito tributário, observado o prazo prescricional aplicável.

Para operações futuras de reestruturação societária envolvendo a integralização de imóveis — comum em planejamento patrimonial e sucessório —, a decisão confere segurança jurídica quanto à não incidência do ITBI, desde que observado o limite do valor do capital integralizado e resguardada a licitude da operação, com documentação societária e registral consistente com a finalidade declarada.

6. Recomendações

• Processos sobrestados — verificar o andamento processual para aplicação da tese fixada e eventual levantamento de depósitos ou garantias prestadas
• ITBI recolhido anteriormente — avaliar, à luz do prazo prescricional de cinco anos, a viabilidade de pedido administrativo ou ação de repetição de indébito
• Novas integralizações — revisar a documentação societária (contrato social, objeto social, matrícula imobiliária) para evidenciar a regularidade da operação perante eventual fiscalização municipal quanto a fraude ou simulação
• Planejamento patrimonial em curso — reavaliar cronogramas de constituição ou reestruturação de holdings patrimoniais à luz da segurança jurídica agora conferida pela tese vinculante

A conclusão do Tema 1.348 encerra controvérsia que se arrastava havia anos no contencioso tributário municipal e consolida parâmetro uniforme para operações de integralização de capital com bens imóveis em todo o território nacional.