Tema 1.443 do STJ: suspensão nacional dos processos sobre locação de curta temporada em condomínios residenciais

1. O que foi divulgado

Em 17 de setembro de 2026, o Superior Tribunal de Justiça divulgou a suspensão, em âmbito nacional, de todos os processos individuais e coletivos que tramitam no país com idêntica controvérsia jurídica: a possibilidade de locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais — modelo popularmente associado ao Airbnb —, em condomínios cuja convenção estabelece exclusivamente a "destinação residencial" do empreendimento, sem cláusula expressa que trate do tema.

A medida decorre da afetação do assunto ao rito dos recursos repetitivos, disciplinado pelo art. 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil, e tem por finalidade uniformizar o entendimento das instâncias ordinárias sobre matéria em que o próprio STJ identificou, antes da consolidação do tema, aproximadamente 50 decisões monocráticas e colegiadas com soluções divergentes.

2. Delimitação processual: Tema 1.443

Os recursos selecionados como representativos da controvérsia foram o REsp 2.272.536, oriundo de acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, e o REsp 2.272.537. A afetação foi deliberada pela 2ª Seção do STJ, sob relatoria do ministro Raul Araújo, e formalizada no início de junho de 2026, com efeitos de suspensão nacional divulgados em 17 de setembro de 2026.

3. A questão jurídica submetida a julgamento

A tese a ser firmada no Tema 1.443 responde à seguinte controvérsia: a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio, isoladamente considerada, é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período por meio de plataformas digitais, ainda que não haja vedação expressa a essa modalidade de locação? A definição da tese vinculará a interpretação de convenções condominiais silentes sobre a matéria em todo o território nacional.

4. Precedente antecedente: REsp 2.121.055

O Tema 1.443 não parte de uma página em branco. Em julgamento anterior — REsp 2.121.055-MG, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, concluído em 7 de maio de 2026 pela 2ª Seção, por maioria, e divulgado no Informativo de Jurisprudência STJ n. 889 — o tribunal já havia assentado que o contrato de locação de curta estadia por plataforma digital descaracteriza a modalidade de locação residencial por temporada, aproximando-se de contrato de hospedagem, e que a alteração da destinação de unidade autônoma para viabilizar essa exploração exige aprovação em assembleia por quórum de dois terços dos condôminos.

5. Efeitos da suspensão nacional

Nos termos do art. 1.037, II, do CPC, a afetação de recurso ao rito dos repetitivos determina a suspensão de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, em primeiro e segundo graus de jurisdição, que versem sobre idêntica questão de direito, até o julgamento definitivo do tema pelo STJ. Para condomínios, síndicos, administradoras e proprietários com processos em curso sobre a matéria, a consequência imediata é a paralisação do trâmite, sem prejuízo da produção de efeitos de eventuais decisões já transitadas em julgado.

6. Recomendações para condomínios, administradoras e proprietários

• Condomínios e administradoras — recomenda-se auditoria da convenção condominial vigente para verificar se há cláusula expressa sobre locação por temporada via plataformas digitais e, na ausência dela, avaliar a conveniência de submeter o tema à assembleia, com observância do quórum de dois terços exigido pelo precedente do REsp 2.121.055.
• Proprietários que exploram unidades por plataformas digitais — recomenda-se levantamento da situação jurídica da unidade frente à convenção vigente e acompanhamento do andamento do Tema 1.443, tendo em vista que a tese a ser fixada poderá impactar diretamente a viabilidade da atividade.
• Processos em curso — partes com processos suspensos em razão da afetação devem ser orientadas quanto à impossibilidade de prosseguimento do feito até o julgamento do tema, ressalvadas medidas de urgência eventualmente cabíveis.
• Devida diligência em transações imobiliárias — recomenda-se, em operações de aquisição de unidades destinadas à exploração por temporada, a análise prévia da convenção condominial e de eventuais deliberações assembleares sobre o tema.

7. Considerações finais

O Tema 1.443 representa etapa relevante na consolidação da jurisprudência sobre locação de curta temporada em condomínios residenciais, tema que já mobilizou dezenas de decisões divergentes nas instâncias ordinárias. Até a fixação da tese vinculante, recomenda-se cautela na interpretação de cláusulas genéricas de destinação residencial e atenção redobrada de condomínios e proprietários à formalização de deliberações específicas sobre a matéria.