Nova Lei do Inquilinato 2026: o que mudou de verdade

O ano de 2026 marca uma virada de chave no mercado de locações de imóveis no Brasil. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) não foi revogada, mas ganhou aplicação mais rigorosa em todo o país, somada à reforma tributária da Lei Complementar nº 214/2025.

Contrato escrito passa a ser obrigatório

A informalidade nos contratos de aluguel, muito presente nas locações residenciais, começa a perder espaço. A partir de 2026, todo contrato de locação deve ser redigido por escrito, físico ou digital, mesmo quando as partes mantêm relacionamento de longa data. Assinaturas eletrônicas passam a ter validade legal expressa, o que facilita o fechamento de contratos à distância.

Fim da garantia múltipla

A prática de exigir caução, fiador e seguro-fiança ao mesmo tempo foi proibida. A nova lei estabelece que apenas uma modalidade de garantia pode ser exigida por contrato — o proprietário escolhe entre as opções permitidas, mas não pode acumular mais de uma.

• Contrato escrito — obrigatório desde 2026 para todas as novas locações, com validade de assinatura eletrônica
• Garantia única — proibida a exigência simultânea de mais de uma modalidade de garantia
• Direito de preferência — inquilino mantém prioridade de compra caso o proprietário decida vender o imóvel
• Despejo forçado sem ordem judicial — constitui crime — o proprietário responde criminalmente
• Correção da caução — devolução ao fim do contrato deve incluir correção monetária pelo período

O que muda na tributação

A partir de 2026, o proprietário pessoa física passa a ser potencial contribuinte de IBS e CBS sobre a receita de aluguel, caso ultrapasse simultaneamente dois critérios: mais de 3 imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil. Locações residenciais têm redução de 70% na base de cálculo, o que reduz a alíquota efetiva para aproximadamente 8% a 10% sobre o valor do aluguel. Pequenos proprietários, com poucos imóveis, praticamente não sentem mudança na tributação — mas todo contrato precisa ser revisado para evitar cláusulas anuláveis.

O que fazer agora

Contratos celebrados antes das mudanças continuam válidos conforme as regras vigentes na data de assinatura. Mas, ao renovar ou fazer um novo contrato, ele já precisa ser escrito e seguir as regras atuais. Vale revisar contratos em andamento para identificar cláusulas de garantia dupla ou outras disposições que já não são mais permitidas.